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2018-09-28 15:03:19 admin 26

20141215,中国社会科学院《经济蓝皮书:2015年中国经济形势分析与预测》蓝皮书称,2015年,中国经济仍将保持平稳较快增长,预计GDP增速为7%左右,房地产将失去大规模投资价值。

当前国内外经济形势较为严峻,从外部经济环境来看,欧美市场冷热不均,经济形势分化,新兴经济体经济受自身潜在生产力以及大宗商品价格的影响增长势头出现波动。从国内形势来看,我国当前还处于经济转型阶段,在过渡时期,房地产市场形势开始逆转,国家统计局公布的11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,价格环比下降的城市有67个,同比下降的有68个,同时,最高的价格涨幅也下降9.9%

地方政府债务问题慢慢开始凸显,社科院发布的《中国国家资产负债表2013》显示,2012年地方政府债务达到19.94万亿元,全社会去杠杆化在所难免。外部市场需求下降致使我国当前产能过剩尤为明显。

今年三季度,我国产能利用率为78.7%,与上季度持平,同比下降0.9个百分点,处于近4年来的较低水平。产能利用率低,是产能过剩行业最直观的特点。

当前,我国所处的经济环境也出现3个断层:第一,国内经济增长从10%左右的高速增长下降到7%左右的水平,经济增速出现断层;第二,我国改革力度当前超乎想象,扭转政府主导向市场为主体的竞争机制,改革力度和速度近些年前所未有,改革变量出现断层;第三,自2008年全球经济危机以后,欧美发达经济体和新兴经济体在全球化贸易中地位的变化影响了全球化的进程所带来的断层。

我国当前所处的时期也较为特殊,在国内外经济环境变化的背景下,我国当前首先面临的是经济增速的的换挡时期,也是前期刺激政策的消化时期,同时还是结构调整的阵痛时期。增长速度进入换挡期,是由经济发展的客观规律所决定的。结构调整面临阵痛期,是加快经济发展方式转变的主动选择。前期刺激政策消化期,是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。“三期叠加”是当前我国经济的阶段性特征,同时,使得经济中不稳定的因素凸显,尤其是当前经济增速趋势性下滑以及投资拉动不可持续的情况下新的经济拉动点没有树立。

我国经济在从两位数的增长到下降到目前的7%左右以后,相应的也出现了一些矛盾和问题。比如产能过剩问题,高耗能的电解铝、钢铁制造,光伏太阳能、风电,以及造船和钢铁业中高端产品的硅钢,均被业界公认为“产能过剩”。许多行业产能利用率不足75%,尽管部分行业处于严重的过剩状态,但是投资仍在继续,这将进一步加大行业风险。

地方政府在拉动经济增长的过程中,以基础设施投资拉动使得政府债务问题凸显,根据IMF估计,我国广义政府债务已占GDP50%左右,这些负债的本息中很大一部分只能依靠出售土地收入偿还,或者举新债还旧债。同时,备受争议的房地产行业也在当前的综合经济环境背景下进入行业调整期。

随着传统经济增长方式的转变,三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式,同时,房地产行业也将进入新常态:新技术、新业态、新产品、新模式。这涵盖了在未来房地产行业的十大思考。

1、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化

从百姓投资来看,过去十年间,买房置业投资成为广大老百姓的首选,尤其是2008年以后我国股市的长期低迷,百姓的投资渠道受限,买房投资成为人民为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性,在过去十年投资的比例还是不可小觑的。投资的收益也是非常可观的。2009年有业内人士在北京买房投资,一套两居室当时价格100万,而到现在已经上涨到300万左右。投资的收益非其他产品可比。

但是随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变,尤其是我国住房政策打击投机性需求支撑自住性需求的政策引导下,房价盲目快速上涨的时代已经结束(前提是货币政策稳定)。以后刚需以及改善需求将成为未来市场的主流,所以盲目买房投资的时代已经结束,而以年轻人为主力的置业者对于房子提出了更高的个性化的要求。这就对产品的个性化创新提出更高的要求。

2、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资

2003-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年,房地产业成了企业孵化器,也是富豪的生产线,同时,也是老百姓投资标的物。当前万科已经成为了全球最大的房地产开发企业,2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。而企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家,绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。

但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控,行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。根据相关机构的统计,20141-9月份房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元,去年同期这一数据仅为552.38亿元,同比增长了90%。而房企新注册数量呈现下降趋势,国家工商行政管理总局企业注册局昨日发布数据2010年,全国新登记房地产企业曾高达8.07万户,注册资本8775.15万元;2011年,减少到7.66万户,7943.99万元;2012年,进一步减少到5.56万户,5486.38万元。

房企的调整最终脱离不开需求,以需求为导向才是最终的出路。所以个性化需求派生出来的新技术、新业态、新产品、新模式成为房企投资的关键,比如复星的蜂巢理论、万科的城市配套商(住宅、体验商业、产业地产,好产品、好服务、好社区)的四新的探索。

3、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场

由于经济危机带来的海外经济在较长的时间较为低迷,房产价值处于低估态势。同时,由于近年来我国海外移民人数不断增长,中国内地的千万富豪中,46%正在考虑移民国外,14%已经移民或者正在申请移民,而家资在1亿元以上的富人中,有移民意向的人比例高达74%,这些高净值人士都是上述房企海外项目的潜在客群。

近年来,我国已经成为全球最大的资本输出国,而对外的房地产投资占比较大。有数据统计显示,2014年我国跨境房地产投资将可能超过300亿元美元,折合人民币1866亿元。这一数字超过数年海外地产投资的总和。万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联对外均有动作。今年78日,万达集团宣布,将投资9亿美元在美国芝加哥建设五星级酒店及公寓项目,建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑;一个月后,万达又在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购,计划建设一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓;而在年初,万达还宣布投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造项目;6月份则以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦。绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等4大洲9个国家13个城市,海外项目总投资超200亿美元。

还有一个特点就是在我国房企走出去的同时,海外资本以及资本模式开始在国内展开。政策方面也开始搭建平台。930日公布的央行、银监会文件(“央四条”)提出,鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等,用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时,开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

4、商业市场生产能力过剩,生产组织向“小、智、专”趋变

随着我国住宅市场调控的不断持续,房企向商业地产转型的趋势不断加大。为数不少的企业在2014年企业战略中表示要布局或者加大商业地产领域的投入。但是近年来由于商业地产的快速增长,商业体量已经呈现出过剩的态势。亚太商业不动产学院学术委员会专家指出:“现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米,这中间到底有多少优质资产?” 按照20%-30%的增速,到2015年,这一数据将达到3.6亿平方米,专家提到的正是人们要对商业过剩的警惕。

电商的崛起对于商业地产也是极大的冲击,当网上购物从写字楼白领普及到居家主妇,甚至向中年以上人群蔓延,再没有人能够忽视电商的力量。电商不仅成为诸多实体店的隐忧,万达商业也开始涉及电子商务化。 

在传统商业的运营过程中,运营商或者业主也在不断的调整,比如一些商场的百货销售如果生意不好就会开辟一部分空间向餐饮或者娱乐转型,以特色商业来带动人气。专业市场将成为未来的发展趋势,开发商们感叹“招商难”,而品牌商家也在抱怨“选址难”。这个怪象折射出商业地产的同质化竞争程度。

专业市场、特色市场也是未来商业发展的趋势,尤其是对于城市的新区发展来讲,专业市场更是必要产品。智力型办公市场也是未来发展趋势。尤其是互联网时代,在云计算和云数据为背景下,出现了大批智力创新企业和智力创业者竞相涌入的现象。  

5、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化

传统的房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。传统的房地产经纪行业则是典型的劳动密集型行业。据有关数据统计,仅仅上海二手房中介门店就有1.5万家左右,如果以平均每个门店6个人计算,从业人员就在10万左右,这还不包括代理公司案场从业人员数量。

互联网技术以及计算机技术对于该行业也有较大的冲击,房地产行业也在向技术和人才密集型发展。今年张江高新青浦园区内的3D打印建筑正式揭开神秘面纱。在园区内的一片空地上,10幢一至两层的毛坯新房错落安置。这10幢有着方便面式外表纹理的房子,并非由工人一砖一瓦砌出来,而是由一台3D打印机,在24小时内打印出来的。 该技术不仅将建筑垃圾变废为宝,让建筑工人做更体面的工作,让建筑成本降低50%,让更多人住得起房子,并且大大减少建筑工人的使用数量。

今年312日,上海8家房产中介组成联盟宣布,即日起暂停在上海安居客上发布二手房房源信息。这在一定程度上可以看出电商对于传统中介的冲击,中介等从业人员要求理财分析师化、房地产从业人员要求金融化、产业化。 

6、房地产将由价格竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争

价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务,忽视消费市场的需求,同时引发产品的同质化。随着我国房地产市场不断完善,市场和企业也相应的回归理性,单一拼价格的时代已经终结。从当前的市场需求层面来看,消费者的观念正在从简单的居住空间,上升为精神享受,生活方式的转变。从当前的市场的供给层面来看库存高企,去化压力以及房企之间的竞争迫使企业开始转向以质量、品质、差异化等的价值竞争,万科提出的三好产品、万达的秀场室内化、华夏幸福的产业园区孵化模式都是差异化的体现。

7、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线

2014年中央经济工作会议指出,过去能源资源和生态环境空间相对较大,现在环境承载能力已经达到或接近上限,必须顺应人民群众对良好生态环境的期待,推动形成绿色低碳循环发展新方式。房地产行业也不例外,房地产行业走绿色、低碳、循环的路线更重要的意义在于处于国民经济各产业链中游的房地产,与20多个产业相关,若推动绿色低碳战略,不仅将拉动上游的绿色生产,也将拉动下游的绿色消费。

显然,房地产业走绿色低碳发展道路是惟一出路,而低碳战略也将是品牌房企未来的竞争优势所在。同时,宜居、生态、环保、健康也是当前购房者所主要关注的,所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被动屋、田园住宅都将获得长足发展。

8、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、去泡沫化

房地产行业近年来一直为我国经济的支柱产业。由于房地产行业关联行业较多,其对经济的重要性也越来越明显,反过来,经济对房地产行业的依赖度也越来越强。尤其是当前整个房地产行业库存高企。从市场层面来看,从国家统计局公布的11月份全国房地产开发销售数据来看,11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。

其中,住宅待售面积增加1046万平方米。但是从库存的分布来看,风险更多的集中在三四线城市。从企业来看,由于传统银行融资的限制,房企的直接融资面临的困境是融资期限短、融资成本高,融资难度大,在销售不利的情况下,兑付风险较高。对于金融机构来讲,在一定程度上相当多的金融抵押品为土地和房产,如果价格大幅的下跌,直接影响金融市场的风险。同时一批企业涉及反腐,出现30强内公司出现问题,对房地产金融体系都是一个冲击。

在货币政策稳健的情况下,在限贷、限购长期执行的背景下,房产的投资属性已经逐渐弱化,并且慢慢回归居住属性。因此尽管从当前市场来看,存在一定的风险,但是整体风险是可控的。尤其是管住了钱袋子,并且房地产市场去投机化以后,但是泡沫需要时间和空间慢慢消化,需要中型城市和小城镇的崛起来消化库存。

9、房地产调控的边际效应递减,市场需要更科学合理的调控手段

本轮的房地产市场调控持续了四年之久,从实施限购政策的效果来看,除了一线城市以外,其他城市的限购作用在逐渐弱化,部分城市限购的效果甚至已经可以忽略。因此除一线城市以外,其他城市的限购也相继取消或者在一定程度有所放松。并且从调控的手段来看,行政的限贷、限购行为非市场化操作对于我国房地产市场的长期发展较为不利,因此从长久来考虑,我国房地产市场需要更为科学合理地调控手段,来解决深层次矛盾问题,促进房地产市场长期稳定健康发展,即长效调控机制。该机制将涉及土地、财税、金融等多个层面。

当前不动产登记系统已经排上日程,20141222日,国务院总理李克强日前签发第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自201531日起施行。《条例》明确,为方便群众申请登记,对申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容,否则视为受理,未来土地扭转制度、房地产税收、房地产金融货币措施和直接融资将是市场化的调节重要手段。

10、房地产业的八大注重

房地产业今后的八大注重分别是:1.人 民 真 实的住房需求。2.市场和消费需求的心理变化。3.引导社会的消费预期。4.产权与转让产权的合理性和税收安排。5.企业家的创造力和才能发挥。6.房地产教育和人力资源素质的提升。7.房地产生产和消费的生态文明。8.房地产依赖网络科技进步与思维全面创新。

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